深圳的房电影网页价收入比已赶上美国硅谷

  • 时间:
  • 浏览:7
  • 来源:秋霞电影网播放源_午夜电影网 人妻_舞蹈电影美国图片大全2015--圣经类电影大全
文/宋丁 中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、中国城市经济专家委员会副主任深圳楼市始终是一个被强大的政策和市场力量双重挤压的市场,一直在政策调控高压中前行,又一直在艰难地试图突破房价的限制而寻求高位。目前,住房均价已经攀升到每平方米6万以上的高位,超过北上广,名列全国首位。这样的房价,一定是会被狠狠地打板子的。的确,那么多普通市民不吃不喝,攒上十几年甚至几十年的钱恐怕也买不起一套房啊。这电影网页就涉及到房价和居民收入的关系了。多年来,房地产界对于这个问题有一个通用的指标,叫“房价收入比”,以此来测算一个城市的房价水平。但是,我发现,这个如此重要的指标竟然没有什么绝对的标准。下面列出部分专业机构关于深圳房价收入比的计算结果,可谓“八仙过海,各显其能”:其一,贝壳找房发布的《2019新一线城市居住报告》中采用的计算方法是:住房平均销售价格×套均住房面积)/(人均可支配收入×户均人口数,这样计算下来的结果是,深圳的房价收入比是24.4,全国最高。其二,上海易居房地产研究院则是依据住房总价与家庭年收入之比来计算,易居的结论是,深圳在全国电影网页50城的房价收入比统计中排名第一,2018年为34.2,2019年上半年为36.1。其三,中房智库研究院发布了一份2017年全国35个重点城市的房价收入比报告,该院是按照房屋总价与居民家庭年收入的比值来计算,据此得出深圳的房价收入比高达39.6,同样在全国居于首位。其四,景晖智库首席经济学家胡景晖在2019年第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛上说,我们一直在统计口径上有一个问题,国外算房价算的是室内的居住面积,我们是建筑面积,如果把分摊率折算出来的话,深圳的房价收入比已经是60.79,就是说一个深圳家庭不吃不喝61年买一套房。还有不少其他机构的计算结果,就不一一列出来了。从上面四家机构的测算,房价收入比从24.4到34.2,再从39.6到60.79,有点让我们眼花缭乱啊。但有一点大家都是公认的,那就是,深圳的房价收入比在全国最高,这个已经被多方证实了。既然有如此高的房价收入比,那不是充分证明深圳的房价太高了,需要大幅降价,来满足普通市民的购房需求吗?然而现实情况是,深圳的房价显得非常刚性,始终降不下来,而且还有继续上升的动向!到底是市场出了问题,还是统计计算出了问题?我们先不急着梳理到底是哪些因素促使深圳的房价不断上涨,我今天就和大家一起核实一下,这个让深圳市民痛恨无比的全国最高的房价收入比到底是怎么回事?深圳的房价收入比到底是多少?核实房价收入比,首先还是要明确计算标准。我采用如下公式来计算房价收入比,因为它在分子和分母中都使用“人均”概念,会更加精准,更加合理。这个公式是这样的:按照这个公式,我把深圳2018年的数据代入:住房均价53000元×人均住房建筑面积28平方米÷居民人均可支配收入57543元=房价收入比25.8。以上数据中,住房均价和居民人均可支配收入来自政府统计,其中一手房成交均价5.4万多元/平方米,二手房成交均价5.2万多元/平方米,全部住房成交平均均价为5.3万元/平方米;人均住房建筑面积来自中原地产统计。尽管这个25.8也很高,但是,比易居的34.2和36.1还是低很多,关键的变数在于人均住房建筑面积。2018年,全国城镇人均住房建筑面积已经达到39平方米,而深圳仅有28平方米,所以,尽管房价高,但人均住房面积偏低,也就把房价收入比控制住了。但是,这个25.8是否就一定准确?我还是有疑问,因为它还是很高嘛。2018年深圳的住房均价5.3万是确定的,人均可支配收入57543元也是确定的,但人均住房建筑面积28平方米,这个数据来自中原地产的统计,我想应该包括了租赁住房的面积在内吧,用它来计算房价收入比就不一定合适了。于是,我对这个数据又找了一下依据,重新计算了一遍:深圳2018年常住人口是1302万人。住房方面,计算房价收入比,应该按照官方统计的有房产证的住房来计算,大体有多少呢?181万套商品住房是有房产证的;50万套保障性住房中间,除去公租房外的其他住房是有房产证的,按1/2计算,大约25万套;单身公寓、商务公寓是有房产证的,按照“单身公寓、商务公寓、养老院及其他类住房”统计93万套总量的1/2计算,大约46万套。这三类住房加起来总共约252万套,这就是深圳全部的拥有房产证的房子。每套有产权证房子的平均建筑面积是多少呢?我没有查到确切数据。大致按照现在市场一二手房的平均销售面积100平方米一套计算(实际套均面积应该低于这个数字),252万套的总建筑面积是25200万平方米。按1302万常住人口计算,人均住房建筑面积就是19.4平方米。我再强调一遍,这里的“住房”指的是有合法产权证的住房,那些小产权房、集体宿舍等等,包括租赁住房都没有计算在内。好了,最后经过我核实的2018年深圳房价收入比应该出来了:住房均价53000元×常住人口人均有产权证住房建筑面积19.4平方米÷居民人均可支配收入57543元=房价收入比17.9。你看,数据是多么捉弄人!从“3”打头降到“2”打头,再降到“1”打头,这个重要的指标按照不同数据统计会差了多么远!如此严肃的房价收入比数据,竟然可以如此多变,大家是不是有点数字游戏的感觉?尽管经过核实,按照我最后的计算,深圳的房价收入比数据是降下来了,但是,17.9这个数字在房价收入比的一般计算中仍然是比较高的。按照国际标准,房价收入比的合理区间在3—6,中国大城市的房价收入比普遍偏高,深圳就更高了,我们对次要有清醒的认识。当然,中国正处在城市化的半坡路上,处在国民经济较快上升的时间通道里,房价收入比高一些也算正常,但目前的高位的确有点太高了,长期调控是十分必要的。核实数据固然重要,但更重要的是关注房地产和楼市的现实表现,比如,落实“房住不炒”的战略方针、打击楼市投机现象、保障土地供应、大力发展保障性住房、合理控制电影网页信贷利率和放贷规模、加快房地产税等长效机制建设等等,目的就是让房价回归和稳定到与国民经济和居民收入及消费能力相匹配的水平上,那时候,城市的房价收入比也就合理地降下来了。